La densificación urbana, límites y posibilidades.
¿Qué significa una ciudad de alta densificación?
Para poder comprender este interrogante debemos definir algunos conceptos. Imaginemos la ciudad como un gran plano vacío al que superponemos una cuadrícula ordenadora, y delimitemos en ella dos zonas: una conformada por los espacios públicos proyectados (calles, veredas, plazas etc.), y otra privada, definida por las líneas municipales que conforman la propia cuadrícula denominada manzana.
Imaginemos también que esa cuadrícula que define la manzana se multiplica y crece en diferentes direcciones fraccionándose cada una de ellas en lotes sobre los cuales se desarrollan las edificaciones privadas. Esto genera un ensamble volumétrico de las partes denominado tejido, y su repetición en infinidad de manzanas dan forma al tejido urbano de un sector de la ciudad. Dentro de una misma ciudad pueden llegar a coexistir tejidos de diferentes características.
Entendiendo esta estructura de crecimiento celular de un centro urbano, podemos inferir que la cantidad de habitantes por módulo de superficie se encuentra fuertemente relacionado.
La relación de estos componentes: tipo de tejido y cantidad de habitantes por m2 son determinantes para la evaluación de la densidad urbana.
Cabe destacar que toda regla tiene excepciones: no siempre un tejido denso impacta en la cantidad de habitantes (por ejemplo, en barrios fabriles), ni una alta proporción de habitantes por metro cuadrado implica tejidos densos (por ejemplo, una manzana con altas torres).
Entendidas estas cuestiones técnicas podemos decir que todas las versiones de los códigos municipales (actuales y pasadas) se orientan en limitar y reglamentar el crecimiento del tejido urbano y la relación de habitantes por m2 definiendo grados de densidades según las características particulares de las distintas áreas de la ciudad.
Bajo estas reglamentaciones de control y limitación surgieron términos tales como línea de frente interno, patio central o apendicular, basamento, pulmón de manzana, altura máxima, perfil edificable, etc., buscando proteger las proporciones del tejido urbano como también surgieron limitaciones a la cantidad de habitantes por m2 en relación directa con este crecimiento.
Desde este enfoque, en los típicos proyectos habitacionales de propiedad horizontal cobran protagonismo las unidades de frente, siendo en muchos casos unidades de preferencia en contrapartida con las unidades de fondo o internas. Dicha preferencia resulta equivocada, pues un buen Tejido generador de un pulmón interior de manzana proporciona mejor calidad de vida al estar menos expuesto a los ruidos de la calle, poseer visuales largas, y presencia de densa vegetación.
Opciones frente a la crisis de densificación
En las grandes ciudades, no obstante las reglamentaciones de control generadas por las codificaciones de turno, el tejido urbano desarrollado por la inversión privada crece vertiginosamente en relación al espacio público proyectado como planificación integral de los centros urbanos.
La aplicación de políticas de densificación guiadas por la plusvalía termina generando una relación de crecimiento asimétrico entre lo público y lo privado, provocando un desequilibrio que atenta contra la calidad urbana.
Desde una mirada racional y casi matemática, el desafío en una ciudad de alta densificación debe apuntar a la generación de políticas que permitan el crecimiento del espacio público y privado de forma más equitativa.
Una opción sería que el estado considere como premisa que todo vacío urbano es un bien de alto valor y de ninguna manera negociable su destino como espacio público, con el objetivo de equilibrar la asimetría descripta.
Otra opción sería la aplicación de una legislación creativa, que considere a la Línea Municipal como un límite flexible entre lo público y lo privado, generando estrategias de interacción espacial entre el espacio público y el tejido privado interior de manzana.
En nuestra experiencia docente trabajando en sectores urbanos, logramos propuestas pedagógicas interactuando con estas dos opciones consiguiendo interesantes resultados.
Fue en nuestra experiencia profesional que pudimos cotejarlos y vincularlos con la realidad en el proyecto realizado por KRAFTWELT, en el Municipio de Tigre.
Tigre Sur, de la teoría a la práctica.
El Municipio de Tigre se encuentra desarrollando un sector muy postergado denominado TIGRE SUR.
Este sector cercano al casco histórico de la ciudad presenta un tejido fabril desactivado y de grandes lotes dentro de una estructura de trama regular. El Municipio propone reactivarlo través de una nueva legislación urbana de carácter especial.
Esta Normativa especial otorga ventajas urbanísticas a todos aquellos planteos proyectuales privados que prioricen la interacción de los espacios públicos y privados, a través de la generación de pasajes urbanos internos dentro del tejidos de las manzanas, también propone pulmones públicos o semipúblicos generando una nueva red de espacios activos que interactúen dentro del damero urbano tradicional.
Esta decisión reglamentaria permite potenciar los espacios públicos existentes al sumar espacios urbanos semipúblicos propuestos por los desarrollos edilicios privados.
Asimismo, la legislación permite la aparición de un nuevo espacio urbano dentro de la estructura de la ciudad denominado semipúblico con características especiales, pues se activan y desactivan según el perfil de uso que se le destinen, sin generar costos de mantenimiento para el municipio pues corre por cuenta del privado.
La reglamentación incentiva la unión de lotes privados a través de sus medianeras o líneas de fondo con el objetivo de utilizar el espacio privado como semipúblico lo que posibilita concebir espacios urbanos comunes multifuncionales (vivienda, oficinas, comercios, polos gastronómicos, cultura, etc.) que activan y dinamizan el funcionamiento de las Plantas bajas en vínculo con la calle.
En el desarrollo del proyecto, pudimos aplicar la teoría manejada en el claustro al repensar la ciudad con todos sus actores: la inversión privada cediendo espacio privado para interactuar y potenciar lo público, y el Estado administrando y regulando la legislación para generar nuevos espacios urbanos, con el fin de obtener propuestas arquitectónicas que mejoren la calidad de vida de los habitantes del lugar.
