El papel de los arquitectos, desarrolladores y de las propias empresas en los proyectos de oficinas y de retail, el concepto de usos mixtos cada vez más vigente, como también las oportunidades que se presentan fueron motivo de análisis, en un encuentro propuesto por Áreas Globales, con el auspicio de Stieglitz.
Parte 2.
Los ejes de la reunión se centraron en cómo construir hoy los edificios de oficinas, que demandan más flexibilidad en sus espacios y condiciones de sustentabilidad y de ahorro energético que redundan en un menor costo de mantenimiento, si bien el precio del alquiler es el que inclina el fiel de la balanza. Y en ese contexto, también se ponen en juego los requerimientos de las empresas que, a veces, en el caso de multinacionales llegan con exigencias específicas que es difícil encontrar en edificios ya construidos.
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UNA MAYOR ESPECIALIZACION
En el mercado de Buenos Aires, Jorge Aslan, de Aslan y Ezcurra destacó que uno de los desarrolladores que ya cuenta con know how en el planteo de edificios corporativos es Raghsa que ha ido introduciendo en sus nuevos edificios criterios de sustentabilidad y certificaciones Leed, seguido por otros developers del sector. “Cada vez se necesitan más especialistas, no se construye en forma anónima, siempre hay un público objetivo a quien va destinado, cómo tengo que hacer un centro comercial para que todos los comerciantes tengan las mismas oportunidades. Los arquitectos ya no somos generalistas, y lo que más escasea es el que tiene la mirada del bosque”, comenta Juan Pfeifer de PfZ, estudio con una larga trayectoria en el desarrollo de shoppings centers.
Foto de Izq. a Der.: Juan Pfeifer de PfZ, Jorge Aslan de Aslan y Ezcurra y Valeria Hecht de Cushman & Wakefield.
A su vez, Valeria Hecht de Cushman & Wakefiel considera que en el campo del retail y en el de oficinas, la mayoría de las veces, los Ceo’s no tienen idea de cómo amar un proyecto arquitectónico, utilizan conceptos que ya vienen enlatados. “Hay mucho trabajo para hacer, se puede aportar todo el background de lo que está pasando en el mercado, pero hay un momento en que necesitan el aporte de especialistas”, recalcó.
Sobre ese aspecto, el Arq. Daniel Stinchi de Kraftwelt, con experiencia en el desarrollo de locales comerciales, indica que las cadenas gastronómicas instalan sus locales con una propuesta unificada en todo el mundo. Conceptos que también se van modificando. Cita el caso de Wendy ’s, que ha desembarcado en San Pablo y está instalando un local, donde por ejemplo los utensilios que, antes eran descartables, son de porcelana, “en definitiva hay que considerar la idiosincrasia de cada país en la forma de comer”. Y apunta que, si se observan los cambios de mentalidad en el mundo y los nuevos conceptos de retail, (on line, only canal) involucran la parte logística, donde hay mucho para crecer.
Foto de Izq a Der.: César Jauregui de Stieglitz, Daniel Stinchi de Kraftwelt y Juan Pfeifer.
Según la visión de Juan Frigerio del estudio Foster & Partners, “Hoy el mundo está globalizado por la tecnología, las empresas líderes están en todos lados. Tratamos de ir empujando los límites de la sustentabilidad incorporando la ingeniería civil y termomecánica desde el inicio, en origen”, explica. Desde el estudio se apunta a hacer grandes edificios con ventilación natural, un tema que es bastante complejo. Para controlar el confort térmico se apela a sistemas que vienen por hendijas, pisos y cielorrasos, para utilizar menos combustible, y así lograr un edificio que genere su propia energía. “En algunos países, si hay exceso, esa energía se vende a la red, un tema que en la Argentina está en estado embrionario. Pero es el siguiente paso para ir desarrollando los que están en el mercado”, resalta. Al ser consultado por la reconversión del proyecto del Banco Ciudad en la sede del Gobierno de la Ciudad, explicó que no presentó grandes desafíos porque el 90% de sus oficinas eran open space, es decir que la matriz espacial no cambió, el desafío más grande fueron algunos amenities, un gimnasio que pasó a oficinas, como también las condiciones de seguridad que son distintas. “Además, había sido concebido como un edificio público y se potenció más esa imagen”.
Foto de Izq. a Der.: Graciela Lira, Guillermo Murisengo, de Stieglitz y Juan Frigerio de Foster & Partners.
LOS USOS MIXTOS, UNA FORMA DE CREAR SINERGIA
En ese sentido, Pfeifer explica que están armando un centro de distribución destinado a proveer mercadería a supermercados chinos, que hoy tienen su lógica entre los compradores que no quieren recorrer largas distancias. “El problema más importante que tienen las grandes ciudades es su derrame, lo que ha dado lugar a una tendencia mundial que son los desarrollos de usos mixtos porque concentran actividades complementarias en un mismo lugar y evitan grandes traslados”, precisa. Y agrega que en una época llegaron al país grandes cadenas, si bien hubo un paréntesis en los últimos años, la perspectiva es que ahora ingresen otras marcas. Por caso, hay una sola tienda de departamentos, aunque en el mundo es un formato que ha experimentado procesos contradictorios, por un lado aparecen; y por el otro, desparecen. “En definitiva, constantemente estamos adaptándonos y aggiornando. Lo que cambia es la tecnología, por ejemplo en los centros de distribución, por eso tenemos que requerir la información de especialistas en el tema”. El comercio es siempre muy dinámico se adapta a otros usos y formatos. A un centro de distribución viene mucha gente y se agregan otras necesidades y usos, una cafetería, por ejemplo, que se acoplan muy bien a cualquier otra actividad. “Como estudio nos hemos dedicado a diversidad de proyectos. Pero es paradójico que en las facultades de arquitectura no se habla del concepto de shoppings centers y, sin embargo, es el que más demanda conocimientos para su desarrollo proyectual”.
Luis Di Virgilio, de Di Design, coincide en que es una tipología criticada, pero que genera otros usos, inversión, vida, luz, seguridad. Hoy los promotores, así le llaman en España, generan ciudad, y está en los arquitectos promover la concreción de esos proyectos que producen sinergia. Hecht apunta que las facultades tienen que comenzar a incorporar a estas realidades en sus planes de estudio. A su vez, Di Virgilio puntualiza que se requiere una mayor profesionalización de la disciplina, porque no están muy claros los roles. “Establecer cuál es la capacidad de cada uno, cumplir con esos objetivos y brindar servicios específicos”.
Foto de Izq. a Der.: Alicia Esteban y Luis Di Virgilio, de Di Design.
Del lado de la construcción, Guillermo Murisengo de Stieglitz, empresa que hoy participa en diversidad de proyectos de salud y edificios universitarios como es el caso de la Fundación Barceló en lo que fuera la embajada de Uruguay, o en la construcción de las oficinas para Exo en Parque Patricios, Tetra Pak en San Fernando, Flex Space oficinas y depósitos en Pilar, comenta: “En general mantenemos una continuidad con las corporaciones a las que les hemos construido las oficinas, después la nave industrial y otro tipo de desarrollos. Y destaca que apuntan a manejar diversidad de proyectos, como también están incursionando en obras públicas en la ciudad y en el interior, con la mira puesta no tanto en las capitales de provincias sino en las segundas ciudades, en Rojas el caso de Monsanto, empresa para la que se construyó un edificio de oficinas en pleno campo”.x
PERSPECTIVAS Y OPORTUNIDADES
Por otro lado, el cambio de gobierno, el blanqueo y la posibilidad de que ingresen inversores del exterior ha generado expectativas que todavía no se han concretado. Gustavo Deniard de CH2M explica que han recibido muchas consultas de empresas que están llegando y de otras que se fusionan, están haciendo averiguaciones en dónde y cómo instalarse. “Las expectativas estaban centradas en el segundo semestre, pero ahora las decisiones se postergaron para marzo de 2017”, apunta. Y remarca que si llegan a venir las inversiones habrá serios problemas con los trámites municipales porque los municipios no están preparados, hay trabas y normas obsoletas. Pfeifer coincide en que hay muchas expectativas, pero no hay decisiones. Con respecto a la normativa, explica que todavía no se han establecido normas claras para los emprendimientos de usos mixtos. Hay que adecuar las normas acordes con los usos y costumbres que van cambiando.
Foto de Izq. a Der.: Gustavo Deniard y Virginia Boggio de CH2M y Alexis Patocchi de Esarq.
A su vez, Valeria Hecht destaca que la vacancia en los edificios de oficinas A +, es la más baja de los últimos años. Lo cual estaría indicando que hay un nicho de mercado para reactivar si se produce un despegue de la economía. Pfeifer indica que las expectativas superan a la propia realidad y eso limita la toma de decisiones, “siempre estamos esperando algo”, dice.
Por su parte, Hecht recalca que hemos dado muestras que no es un país tan estable y tan confiable, hay que esperar un tiempo que se normalice, son inversiones de importancia de otra escala. “Otra traba es la falta de normas claras y el cumplimiento de las mismas. Todo es gris. Nadie traza una línea”, argumenta. Pfeifer acota que no todo es gris, sino que no se han aggiornado. A su vez, Di Virgilio dice que ve oportunidades en el interior del país, donde se requieren inversiones, que pueden ser de interés para inversores institucionales que financien proyectos de infraestructura, pero que cuando evalúan tasas y retornos frenan sus decisiones. Pfeifer no lo ve tan así, cree que los números cierran, “tenemos diversidad de proyectos, algunos de usos mixtos, en Corrientes, en San Juan, pero se está a la espera”. Las oportunidades están en Buenos Aires y en el interior del país, habrá que decidirse a tomar riesgos.
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