¿El m2 le gana al diseño?

16 octubre, 2018 / By

El rendimiento del m2 versus la plusvalía del diseño

16 octubre, 2018 / By

ARTÍCULO DE OPINIÓN: Arq. Daniel Stinchi, Responsable de Estrategia Comercial y Financiera de Kraftwelt.

 

Desde que soy profesional pienso en este tema, pero en los últimos meses hizo eclosión en mi cabeza. Primero, a partir de la decisión de Kraftwelt de Desarrollar Productos Inmobiliarios como Tigre Sur Workplace (TSW multi-espacio); y segundo, por recorrer -en mi reciente viaje a Europa- productos arquitectónicos de primera línea, donde se visualiza a la perfección la convivencia armónica entre el diseño y el negocio, sin que ambas variables compitan.

 

Cederle m2 rentables al diseño.

Recuerdo que mi primera aproximación al tema surgió en mi paso por el Deutsche Bank Argentina, hacia finales de los 90. En ese tiempo, tuvimos la oportunidad de remodelar el edificio de las ex Tiendas Gath & Chaves -hoy Cuesta Blanca-, ubicado en la esquina de las calles Florida y Perón.

Como era habitual dentro de los requerimientos del Deutsche, se nos pedía obtener la mayor cantidad de m2 de superficie de trabajo, lo que equivalía a disponer de la mayor cantidad de escritorios posibles.

Para sorpresa de la empresa, presenté un proyecto diferente donde proponía demoler la losa del primer piso del acceso principal para obtener una doble altura. Esta decisión arquitectónica jerarquizaba la espacialidad visual del Banco -y de las oficinas-, pero requería “perder m2 rentables” en pro del diseño.

La repulsa fue inmediata por parte de mi jefe, a tal punto que tuvo que intervenir el Gerente General del Banco, quien se expresó a mi favor argumentando que al ser yo el Responsable de Arquitectura, la decisión era totalmente mía. Y así fue.

Finalmente, cuando el edificio estuvo terminado y se realizó la inauguración, llovieron felicitaciones por doquier.

Paradójicamente, minutos antes el m2 le ganaba al diseño…

 

Invertir en FOT o en Diseño.

Como les contaba al inicio, al incursionar desde Kraftwelt en el mundo de los Desarrolladores, la primera ecuación con la que nos topamos en charlas con potenciales inversores fue sobre el aprovechamiento máximo del FOT en m2 rentables: Cuanto mayor FOT, mayor rentabilidad.

El diseño –en este tipo de negocios- suele considerarse una variable secundaria, aunque éste sea un negocio de Arquitectura…

Recuerdo que en los años 80-90 cuando se hablaba de diseñar un “puesto de trabajo” -entiéndase “cubículo”- el cálculo estándar era de 10m2 por colaborador. A diferencia de entonces, los sistemas de coworking actuales hablan de áreas. Dichas áreas contemplan 5m2 por colaborador, a los que se suman espacios donde conectar, colaborar y descansar, lo cual genera espacios de trabajo mas dinámicos -que antes no existían-.

Entender las nuevas prácticas que hacen al actual negocio de oficinas, y ver en Europa el comportamiento sobre el uso del espacio público -no como un error del negocio sino como un potencial de venta-, me confirma que la elección del Distrito Tigre Sur para el desarrollo de TSW fue acertada.

El Distrito nos ofrece ese diferencial que buscamos para el proyecto, la generación de una nueva zona que integre el trabajo, el habitar y la recreación; una zona donde los espacios públicos no devienen de las deficiencias de proyecto sino que son atributos del partido adoptado, y se transforman en un valor agregado -como lo vivencié en Barcelona, Ámsterdam, Valencia y avanzando en todo el continente-. Generar ciudades donde el ciudadano vuelve a ganar la calle bajo la anuencia público/privada; donde el privado juega con el tejido urbano -reinventado por el sector público-, para que el usuario logre hacer de la ciudad su espacio de vida.

Las nuevas formas de vivir dictan nuevos modos de pensar la Arquitectura. Como Desarrolladores, nuestro desafío está en demostrar a los inversores el Valor que añade el Diseño. Con productos mejor diseñados, lograrán la misma rentabilidad y conseguirán venderlos o alquilarlos con mayor facilidad.

En definitiva, el tiempo también es dinero, no solo los m2…

 

 

 

Proyecto relacionado: Tigre Sur Workplace (ver)
Nota relacionada: Bancos Café (leer)